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Mises en demeure de paiement des fermages à l'appui d'un refus de renouvellement et/ou d'une demande de résiliation judiciaire

Civil - Immobilier
12/09/2017
Le défaut de paiement de fermages peut servir de fondement, tant à une action en résiliation du bail par le bailleur, qu'à un refus de renouvellement. Pour autant, les mises en demeure adressées par le bailleur au preneur, tendant au paiement des fermages, ne sauraient fonder une demande de résiliation de bail, dès lors qu'elles reproduisent les dispositions relatives au seul refus de renouvellement et non celles, identiques, applicables à la résiliation du bail.
Telle est la solution que l'on peut dégager de l'arrêt rendu le 7 septembre 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. En l'espèce, le bailleur, qui avait mis en demeure le preneur de payer les fermages, faisait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation du bail. Il soutenait que, par l'effet du renvoi opéré par l'article L. 411-53 à l'article L. 411-31 précité et eu égard à l'identité des conditions de fond et de forme auxquelles doit satisfaire le bailleur pour s'opposer au renouvellement ou obtenir la résiliation judiciaire du bail rural, il était indifférent que celui-ci ait visé l'un ou l'autre des textes précités dans sa mise en demeure dès lors qu'il résultait suffisamment des termes de celle-ci que le bailleur entendait se prévaloir du défaut de paiement des fermages à l'appui d'une opposition à renouvellement et/ou d'une demande de résiliation judiciaire. Selon lui, les mises en demeure litigieuses faisaient ressortir qu'il entendait se prévaloir du défaut de paiement du fermage, non seulement pour s'opposer le cas échéant au renouvellement du bail, mais également pour sauvegarder son droit à la résiliation du bail, ce qui ressortait de la formule "sans préjudice de mon droit de demander la résiliation du bail". Aussi, selon le requérant, en considérant néanmoins que ces mises en demeure étaient nulles pour avoir reproduit les dispositions relatives au seul refus de renouvellement et non celles, identiques, applicables à la résiliation du bail, la cour avait violé l'article L. 411-31.
 
En vain. La Cour suprême approuve les juges d'appel qui, ayant constaté que les mises en demeure visaient l'article L. 411-53, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 13 juillet 2006, et relevé que ce texte, tant dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance précitée que dans celle en vigueur à la date de l'acte, régissait le refus de renouvellement et non la résiliation du bail, ont retenu, à bon droit, que ces mises en demeure ne pouvaient fonder une demande de résiliation du bail.
 
Par Anne-Lise Lonné-Clément