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Projet de loi ÉLAN : simplifier l’acte de construire

Public - Urbanisme
Civil - Immobilier
14/03/2018
Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dit ÉLAN, présenté en Conseil des ministres le 4 avril prochain, vise, entre autres, à simplifier les règles d’urbanisme en vue de faciliter l’acte de construire.
Le 13 mars dernier, Monsieur Koumaran Pajaniradja, Conseiller construction, urbanisme, habitat et transition énergétique au Cabinet du ministre de la Cohésion des territoires, a exposé à la presse quelques simplifications en matière d’urbanisme envisagées par le projet de loi ÉLAN.
 
Partant du constat qu’il existe une fracture territoriale en matière de logement, que les attentes des Français ont changé et qu’il est aujourd’hui « compliqué de construire », le projet de loi affiche plusieurs objectifs en vue de simplifier l’acte de construire.
 
Libérer le foncier
Tout d’abord, l’accent doit être mis sur la libération du foncier. La lutte contre la rétention du foncier privé a déjà commencé grâce à l’adoption par la dernière loi de finances (L. fin. 2018, n° 2017-1837, 30 déc. 2017, JO 31 déc.) de mesures incitatives : par exemple la dégressivité de l’imposition des plus-values de cessions de terrains à bâtir ou encore la réduction du taux d’imposition sur les sociétés à 19 % pour ces mêmes cessions.
Reste à libérer le foncier public et principalement en zone tendue. Les établissements publics et les collectivités doivent acquérir du foncier pour le libérer ; c’est la « première des batailles à mener en faveur de la construction de logements » selon Koumaran Pajaniradja.
Cette libération du foncier public sera facilitée par les nouveaux Projets partenariaux d’aménagement (PPA : contrats conclus entre l’État, les collectivités et les partenaires publics et privés en vue d’organiser un suivi effectif des projets), mais également par les Grandes opérations d’urbanisme (GOU : pour une gestion simplifiée des opérations d’urbanisme), autres innovations du projet de loi ÉLAN.
 
Accessibilité
Ensuite, le logement ne doit plus être adapté à ses occupants aujourd’hui mais le demeurer tout au long de leurs vies. À l’achat du lit évolutif pour enfant, se couplera alors l’achat du logement « évolutif » : accessibilité du logement, vieillissement de la population et aménagement numérique sont au cœur d’un groupe de travail composé principalement d’architectes devant rendre son rapport début avril.
 
Simplification des procédures administratives
Un autre objectif essentiel pour simplifier l’acte de construire est de stopper le flux normatif. Les procédures en matière d’urbanisme sont compliquées et « indigestes ».
Terminés les SCOT de 800 pages (Schémas de cohérence territoriale : documents d'urbanisme qui déterminent, à l'échelle de plusieurs communes ou groupements de communes, un projet de territoire visant à mettre en cohérence l'ensemble des politiques sectorielles notamment en matière d'habitat).
Fini l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France en matière de lutte contre l'habitat indigne et d'installation de pylones de téléphonie mobile.
Adieu les autorisations d’exploitation commerciale pour les porteurs de projets de plus de 1 000 m2 dans le cadre des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Enfin, le préfet pourra prendre un arrêté pour surseoir à une décision de la Commission Départementale d'Aménagement Commercial (CDAC).
 
Secteur social
Les logements sociaux doivent également bénéficier de cette simplification : le délai de la procédure de concours des architectes avec les maîtres d’œuvre publics doit être raccourci ; les bailleurs sociaux ne doivent plus être obligés de recourir aux dispositions de la loi MOP devenue obsolète selon le Conseiller du ministre (L. n° 85-704, 12 juill. 1985, JO 13 juill., relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée).
 
Recours abusifs
Il faut encore, et surtout, lutter contre les abus. Trop de contentieux fondés sur des motifs peu pertinents et trop de recours abusifs freinent la mise en œuvre de projets d’urbanisme ayant pourtant reçu toutes les autorisations nécessaires. Par exemple, à Toulouse, entre 40 % et 60 % des permis de construire sont attaqués en justice chaque année. Promoteurs, investisseurs ou encore futurs locataires en subissent les conséquences.
Le gouvernement envisage alors des mesures choc : insérer une disposition visant à la « cristallisation des moyens » dans le projet de loi ÉLAN et encadrer les délais de jugement par décret ; un maximum de dix mois sera prévu par le texte qui devrait paraître dans les prochaines semaines. Cela concernera les contentieux visant les permis d’aménager, de démolir et de construire des bâtiments collectifs. Bien évidemment, aucune sanction n’est prévue. Il reviendra donc aux tribunaux de prioriser les affaires à traiter.
En outre, concernant les contentieux relatifs aux logements vacants, dans les zones très tendues, l’appel des jugements ne sera plus possible jusqu’à la fin du quinquennat. Seule la saisine du Conseil d’État demeurera possible.
 
Bureaux vacants
Enfin, la transformation des bureaux vacants en logements doit s’intensifier. En effet, en Île-de-France, près de quatre millions de mètres carrés de bureaux sont vacants. Le projet de loi prévoit d’ajuster et d’amoindrir là-aussi les exigences normatives en la matière.
 
 
« Simplifier l’acte de construire » c’est aussi, et enfin, digitaliser le secteur de l’urbanisme. La dématérialisation des autorisations d’urbanisme est en marche, la « charte 100 % construction numérique » devant être mise en place d’ici 2022 par Jacques Mézard en témoigne.
Source : Actualités du droit